記者 曹韻儀

回顧2024年，LPR（貸款市場報價利率）曆經3次大幅度下調，1年期LPR累計下行35個基點，5年期以上LPR累計下行60個基點，兩個品種年度下行幅度均創LPR改革以來的新高。

以長三角地區的房貸利率為例，年初上海首套房貸利率從4.15%，目前執行3.15%；杭州、南京、無錫等地區在年內更是由4%的高位觸及“2時代”的低位。但進入年底長三角多個地區又逆勢上漲首套房利率下限，展望2025年房貸利率又會出現怎樣的波動變化？

業內人士對財聯社記者表示，短期內房貸利率會在低位企穩。不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。這是促進房地產市場止跌回穩的關鍵一招。

同時，2025年初重定價後，存量首套房貸利率將總共下降110bp至3.3%，月供減少至4380元，每100萬元貸款按減少110bp計算，每月減少627元，總利息減少22.6萬元。從消費看，存量房貸利率釋放資金對消費有顯著拉動。

不過，2024 年以來 LPR 多次下調，疊加存量住房貸款利率調降，對銀行資產端收益率形成明顯拖累，2025 年在麵臨零售需求不足及寬貨幣政策背景下，銀行息差仍存較大下降壓力。

首套房貸利率年內三降 提前還款趨勢下降

12月最後一次的LPR出爐，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，兩個期限品種報價均維持前值不變。回顧2024年，今年以來“房貸利率之錨”5年期以上LPR出現過3次較大幅度的下調，1年期LPR累計下行35個基點，5年期以上LPR累計下行60個基點，兩個品種年度下行幅度均創LPR改革以來的新高。

2月，5年期以上LPR下調25個基點，降幅之大超出市場預期，隨後7月，1年期和5年期限LPR雙雙下調10bp。10月，1年期和5年期限LPR下調25bp，下調幅度均為2019年新版LPR報價改革以來的最高值。

隨之而來的是各地首套房貸利率的直線下降，今年以來，上海首套房貸利率從4.15%降至3.15%，二套房貸利率為4.55%降至3.55%。對比年初4.0%的首套房貸利率，杭州、南京、無錫等長三角地區房貸利率在10月份的最新LPR報價調整後更是降至“2時代”。

但進入年底，長三角多個地區又逆勢上漲首套房利率下限。11月30日起，浙江省個人住房貸款利率已上調至不低於3.1%，以杭州為例，11月首套房利率從2.9%上調至3.0%，12月再次上調至3.1%，一共上調了20個基點。此前南京首套房與二套房貸利率均降至3.05%，10月21日最新貸款市場報價利率公布後，南京首套房商貸利率更新為LPR減65BP為2.95%，但該利率僅維持短短

“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是目前銀行業的主流心態。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，在息差承壓背景下，銀行對於提高生息資產收益率有急迫性，是部分銀行上調房貸利率下限的原因之一。

“上調房貸利率下限也可避免市場形成利率無序下降的預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充道，“去年以來，房貸利率下行速度快，且幅度大，銀行業出現通過‘價格戰’來獲取客戶的內卷式競爭，一定程度上導致市場形成了利率會繼續下降的預期，從而增加了因等待利率下調而推遲買房的客戶。”

另一個值得注意的現象是，在LPR下調和利好政策頻頻出台的背景下，提前還款勢頭得到有效抑製。10月25日，商業銀行對全國存量房貸利率進行統一調整，據數據顯示，個人住房貸款在提前還款衝擊下延續六個季度呈現負增長，拖累住戶貸款自 2023 年起增速逐季放緩，今年三季度增速進一步降至 3.1%。

據測算，從調降存量房貸方麵，以4.4%下降至3.55%下降85bp計算，貸款100萬，30年等額本息還款，月供從5007.6元降至4518.4元，每月減少489.21元；30年總利息從80.27萬元降至62.6萬元，減少17.67萬元。

而2025年初重定價後，存量首套房貸利率將總共下降110bp至3.3%，月供減少至4380元，每100萬元貸款按減少110bp計算，每月減少627元，總利息減少22.6萬元。

“做好2025年LPR重定價後存量房貸利率的分批下調。降低存量房貸利率作為可支配收入的一部分，對拉動消費有較大推動力。”首席經濟學家溫彬指出，從消費看，存量房貸利率釋放資金對消費有顯著拉動。

2025年房貸利率仍有下降空間 股份製銀行息差壓力較大

展望2025年的政策利率，業內認為仍有下行空間，LPR報價將跟進調整，這也意味著房貸利率有望繼續走低。但對於銀行而言，這將對銀行資產端收益率形成明顯拖累，2025 年在麵臨零售需求不足及寬貨幣政策背景下，息差仍存較大下降壓力。

東方金誠首席宏觀分析師王青對財聯社記者表示：“2025年政策利率還有下調空間，LPR報價也會跟進調整。這將帶動包括房貸利率在內的各類市場利率下調，未來公積金貸款利率也有下調空間。這意味著近期部分城市上調房貸利率下限，或是暫時和個別現象。”

在李宇嘉看來，未來既要夯實樓市止跌回穩，也要保障銀行的利潤，房貸利率應該在一個相對較窄的空間內運動。下一步房貸利率的走向，主要取決於政策利率的調整，比如LPR、存款利率、公開操作利率等。“由此，短期內房貸利率會在低位企穩，糾偏內卷式價格競爭。如果止跌回穩的基礎不紮實，明年政策利率還會下調，這是驅動房貸利率下調的直接動力。中長期來看，無論從經濟基本麵因素還是從房地產基本麵來看，都不支持房貸利率反彈。

在王青看來，不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。這是促進房地產市場止跌回穩的關鍵一招。

不過今年LPR下次下調疊加債券收益調整等因素，銀行業淨息差已經麵臨不小的壓力，麵對明年零售需求不足及寬貨幣政策背景，銀行息差壓力不減，其中又以股份製銀行的壓力最為明顯。

數據顯示，2024 年上半年， 股份製銀行個人住房貸款較年初下降 0.3%，而不同類型銀行個人住房貸款違約率也出現較快攀升，其中股份製銀行個人住房貸款不良率略高於國有銀行水平，從絕對水平看，整體不良率表現仍處於安全範圍。

“2024 年以來 LPR 多次下調，疊加存量住房貸款利率調降，對銀行資產端收益率形成明顯拖累，2025 年在麵臨零售需求不足及寬貨幣政策背景下，我們預計股份製銀行息差仍存較大下降壓力。” 惠譽博華相關分析師對財聯社記者表示。

上述惠譽博華分析師表示，麵對房地產市場的持續低迷，居民購房意願已明顯減弱，疊加經濟增速放緩，消費需求相對疲弱，商業銀行零售業務增速持續下降。同時，息差收窄背景下，各類銀行加大零售、小微普惠業務 拓展力度，股份製銀行亦開始麵臨競爭加劇壓力。“2025 年在寬貨幣、寬信用環境下，同時房地產行業在監管多輪優化措施引導下，行業風險暴露將趨於緩和，但對於風險分類認定標準或存在一定程度放鬆並淤積一部分信用風險，需要較長的時間周期消化潛在風險。股份製銀行近幾年個人住房貸款不良率持續上升，但絕對水平仍較低，預計中短期內仍處於安全範圍。”